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　　编者按：伴随着合肥第三轮集中供地结束，合肥前三个批次累计的供应和成交量，远远没有达到年度的目标计划，其中庐阳区属于缺口较大区域之一。庐阳区在前三个季度土地市场热度一直保持着不温不火的态势，其中大杨镇的两个房地产板块土地市场却出现了极度反差。这背后的逻辑是什么，本期主要通过多个维度对庐阳区大杨镇的两个板块做深度解析，对未来预计出让的地块做猜想...

　　——2022合肥第四轮集中供地大猜想，土地全方位系列解读

　　同属大杨镇，直线公里，有些板块土地市场能满分竞品质，新房月均流速近百套，有些板块却次次流拍，开发商不看好。那么，大杨镇的房子到底还能不能买？怎样在大杨镇买房才是正确的打开方式？下面让我们来透过现象看本质…

　　大杨镇目前房地产市场大致可分为两个板块，分别是大杨镇板块和泛四里河板块。

　　大杨镇板块：临近大科学装置区、岗集属于城市发展的边缘板块。目前发展潜力较弱，长期来看，后期大科学装置区的发展或许会对大杨镇板块房地产有一点带动和刺激作用。

　　泛四里河板块：临近合肥高端居住板块四里河板块，目前四里河板块无新房在售，泛四里河可完美承接四里河外溢。

　　AI楼市大数据显示，大杨镇2022年累计成交涉宅地块3宗。其中泛四里河板块2宗，大杨镇板块1宗。泛四里河板块中的和昌08号地块溢价率14.81%，满分竞品质；乐富强双湖湾项目溢价率12.56%，高溢价成交。反观大杨镇板块，今年1-3批次，板块内土地一直出现流拍现象，成交的庐阳国投08号地块溢价率0%。可见，开发商对于庐阳区边缘板块的大杨镇板块信心不足。

　　板块两极分化严重，泛四里河板块、大杨镇板块，两个板块市场存在着两极反转的反差。相比之下，泛四里河板块性价比高，潜力较大。大杨镇板块价格略显虚高。

　　泛四里河板块：AI楼市大数据显示，目前新房均价1.9万/平（精装），板块内的兴港和昌湖畔云栖单项目月均流速近百套。且板块内的二手房均价在1.8-2.3万/平，板块内有一定倒挂。同时，与泛四里河板块一路之隔的四里河板块，二手房均价3.3-4.2万/平，妥妥的合肥房价头部梯队。这样一看，泛四里河新房流速快的原因就找到了，性价比高。

　　大杨镇板块：AI楼市大数据显示，大杨镇板块目前无新房在售，二手房价格1.9万/平。乍一看二手房挂价还可以，但紧挨着的岗集二手房均价8000元/平。对比之下大杨镇的板块二手房脱手难易程度显而易见。

　　按照庐阳区“1341”发展战略的要求，大杨产业园将加大低效闲置土地的清理力度，优化产业布局，全力促进打造产城融合一体化的转型样板。未来的泛四里河板块属于城市更新的居住板块，泛四里河板块后续还有居住用地，具体需要看拆迁进度。

　　大杨镇板块的LY202211号地块今年1-3批次连续流拍3次，接下来，如果大杨镇板块还有地块出让，这宗地出现的概率会非常大。综合前面的分析，这宗地现阶段出让，流拍的概率也相对较大。

　　1、整个庐阳区人口密度较大，长期来看，房地产市场具备一定上涨的潜力。

　　2、大杨镇整体城市能级较低，需要依托周边板块发展来带动。大科学装置区需要一定时间去沉淀，大杨镇目前来看，发展潜力较弱。

　　3、大杨镇目前的两大房地产市场板块，泛四里河板块优于大杨镇板块，置业优先选择泛四里河板块。

　　4、后续土地出让，泛四里河板块、大杨镇板块皆有涉宅用地。预计整体热度都不会太高，但大杨镇板块的涉宅用地继续流拍可能性大。

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